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如果选错了中介,你买房已经失败了一半(柯谈)  

2018-03-18 20:56:19|  分类: 生活百科 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       在买房行动之前,如何去选择一家靠谱的中介门店和中介人员,这个重要性不言而喻。选对了中介事半功倍,选错了中介破财消灾。下面我将从“七个选择”和“四个不选择”两个角度来分析:

      七 个 选 择

       1.选择开业至少一年以上的大牌连锁中介

       先说大牌连锁,比如链家、21世纪、中原等中介机构是首选,夫妻老婆店的小中介店铺千万别选,我之前的文章多次提醒过大家,这里不再赘述具体原因了。为啥非要开业一年以上了?不管牛市还是熊市,一年中房产总有旺季和淡季,能够挺过来的,必定是有成交的,而且经历了一个周期之后,中介人员才能够更加了解这个板块的活跃度和小区行情。这个一年是最低限度,选择驻扎时间最长、开业最久的门店,是彰显你经验老道的体现。我可以明确告诉你,开业越久,对板块内小区才能越熟悉,哪个小区房屋质量差,哪个小区物业不负责,哪个小区业主素质低,哪个小区群租多,哪个小区有凶宅,这些信息只有老土地知道,而且他绝不会轻易告诉你。

        2.选择目标小区周围半径500米覆盖的中介门店

       没有卖过房子的买房者是无法理解这点的,但这绝对是经验之谈。作为卖房者,他挂牌只会挂在离自己最近的几家中介里,绝对不可能跑过两条马路去挂牌,所以只有在目标小区同一个路格之内的中介门店才是见过上家本人,并且了解上家情况最多最全最真的中介。别和我说为啥距离很远的中介也有这个房源或者中介都有内部网络的,我只能告诉你,与上家有过面谈和交情的中介掌握着更多不为人知的信息,原因只有一个:他要牢牢把握这个上家资源,很多信息他是不会透露出去的,比如:为啥卖房,家里人员结构,有否纠纷,邻里关系等等。所以说,买房时,只需要去目标小区四周转一圈,选定5家左右中介即可,可以直接进门面谈,也可以网上电话预约。

        3.选择门店和店长经理证照齐全的中介门店

       这点尤为重要。门店具备工商营业执照和房地产中介资质证书,才有网签的资格,否则他只能挂靠在别的中介之下,如果有纠纷,下家吃不了兜着走,接下来您将会像个皮球被这两家中介来回踢。经理或者店长是否有房地产经纪人资格证也是一样的道理,因为在你网签时,合同中需要加盖具备资格的中介机构图章和房地产经纪人图章,这两个缺一不可。试想你精心选房、苦苦砍价之后,带你网签的是别的中介,稍有闪失,你去找谁?大家还是擦亮眼睛吧。那么,如何做呢?在你第一次看房后,和中介小弟回店里,在店里走一圈就可以看到营业执照和资质证书了,至于店长经理的证书你可以直接问并让他拿出来观摩下即可。记住,第一次你做任何事都不过分,等到你要付定金了,再去问,中介就嫌你过分了。这点道理大家都懂的。

        4.选择有专业分工合作团队的中介门店

        这点可能绝大多数买房人都不知道。所谓团队,就是一个门店里不能仅仅只有若干个带看小弟,还要有法务、交易员的配置,这个配置相当重要。带看小弟负责带你看房,介绍房屋情况,并且推荐适合你的房源,他是你接触最多最早的人。法务是待在店里不出门的那个领导,他负责谈判砍价和网签。交易员你只有到交易中心办手续的时候才能见到,他一般不待在店里,整天会泡在区交易中心里,负责给客户备案交易过户,他是最熟悉政策的人。好的交易员能和交易中心的窗口做朋友,等你差个材料时也能帮你先收进走流程,人多时还能插个队,政策有疑问时还能帮你去讨教专业人士。我去年置换时就尝到了交易员小姑娘的甜头。八面玲珑的交易员可以带你游走在交易中心不费吹灰之力。过后很久我有些政策不清楚的,还专门电话请教过她,她依旧热情解答。真心点赞。店长就是负责整体团队管理的领导,遇到难谈的客户也会上场,而且他还与银行信贷员关系很好,通常手里握有很多大小银行信贷员的联系方式,并维持着不错的合作关系。说到这里,大家知道小中介不能选择的原因了吧。小中介挂靠不说,还不专业,说不定政策还没有你懂的多呢。

        那么如何才能知道某家门店有专业的团队呢?直接问,还是第一次在带你看完房后,务必和中介小弟回店里,和店长经理面谈下,说说你的要求,和刚才看房的感受,最重要的是问他网签他们有资格吗?有人帮你砍价吗?交易中心过户时有交易员吗?如果店长回答你:刚才的带看小弟都可以办到,他都懂的。那么,你就另谋出路吧!

         5.选择与诸多银行保持良好合作关系的中介门店

        买房贷款基本上是所有人的选择,即使是土豪也要贷款。实力雄厚、经营多年的中介必定和很多大中小银行都有良好的合作关系。不管信贷政策是紧是松,大银行贷不出,小银行总有额度,总之,只要你选对了中介,他们会帮你找到符合你要求的银行。另外,还有一点很重要,就是如果你的资信有不良记录,他们可以帮你抹掉的,出点费用都是小问题,目前行情大概在5000左右。这里奉劝大家不要找那种贷款是依靠贷款黄牛的中介,因为贷款黄牛不是银行员工,他是从你这里拿了好处费后去打点银行信贷员,他从中赚取你差价不说,事情能否办成不一定。

        那么,如何确定中介负责贷款的是银行员工还是黄牛呢?我来教你:还是第一次看房后,回店里当面问店长,我觉得这个房子还可以,再回家和老婆商量下,不过我怕我的贷款有问题,然后把你的贷款问题提出来,通常这时,店长会马上打电话帮你联系,咨询能否贷款,如果他联系的是银行的信贷员那没问题,如果不是,那就是黄牛。这是2012年和2016年我的真实经历。

        6.选择自己合作过的或者亲朋推荐的中介门店

       买房次数不多的朋友选择中介会感觉像是在摸着石头过河,把希望寄托在自己运气和人品上。但是如果你有过一次经历,或者你朋友亲戚买过房,并且他们都很顺利的完成,那么他们推荐的中介还是可靠的。当然这里只限于具备以上我说的那些客观条件的中介,也就是说,自己和亲朋有过良好合作的中介是加分项。我2012年的买房和2016年的卖房再买房,3次交易都是同一家中介,彼此已经很信任,我知道他们很专业,而且他们也知道我很懂不敢坑。而且,通常回头客他们会非常重视,服务到位,实话实说,很多对其他客户不能说的秘密和潜规则都和我聊,所以我能知道很多不为人知的信息。这种信任是没人愿意故意打破的。

         7.选择中介费打折优惠的中介门店

        买房讲就的就是三个字:性价比。以最便宜的价格买到最合适的房子。最便宜的价格当然也要包括中介费。中介门店之间的竞争是行外人士难以想象的。我在之前的多篇文章中都提到过,中介之间是如何搅局的,为了破坏别家中介的成交,什么事都能做的出来。当然,良性竞争对买房人还是有好处的,其中一项就是中介费打折。举个例子:你看中的房子在链家明天就要付定金了,这时带你看过房子的21世纪小弟突然告诉你他们店长同意给你中介费打5折。这时你该高兴还是沮丧呢?你不必有太多的感情色彩,你要做的就是立刻约21世纪店长面谈,如果他们同样能和你看中房子的上家达成共识,以不高于链家的价格拿下,同时没有其他限制条件的话,那就可以与21世纪合作。

       记住你有选择中介的权利,其中一个衡量标准就是中介费高低。当然,你要让21世纪保证处理好与之前链家的关系。而你跳单时也要客气的告知链家是21世纪在挖墙脚,和你无关,你只是在乎钱而已。相信我,跳单这种事,在相邻中介根本不罕见,他们有自己的处理行规,也许你跳单后,正好给他们两家一个扯平的机会。你只要做到把矛头引向中介之间就行了,此时与你无关。

       四个不选择

       1.不选有独家委托人和上家代理人的中介门店

       在我的前几篇文章中多次提及到独家委托人,也就是上家签署独家协议委托一家中介的一个人全权负责带看和谈判,且只能在这家中介成交。上家代理人则是未签署独家协议的全权委托人。买房时,如果你看中的房子是独家委托或代理的,千万不能选择独家委托人或代理人所在的中介门店作为你的所选中介,你必须另外选择一家中介来帮你带看谈判。

        因为独家委托或者代理的中介就相当于上家的角色,其他所有门店的看房和成交都要经过他,并且不管任何一家中介门店的客户与他成交,他都可以收到1%的中介费。所以,如果你选择了这家店,中介小弟不可能像其他中介门店那样全力以赴帮你谈判,因为你今天不买,马上就有其他门店的客户要买,而且出价还要高。他们不愁没有客户买。

        还有另外一个原因就是,委托人或者代理人通常和上家关系很好,这家中介很有可能会从中吃差价,他们会选择那些不懂行情,出价更高的小白作为待宰羔羊,除非你愿意作那只羊。

        2.不选入行低于2年的中介人员

       通常你去中介登门买房时,第一个接待你的将来就会成为你的带看中介。这个人的专业与否,能力如何会很大程度上影响你的买房过程。如果碰到刚入行的,对周围小区房龄环境质量物业不熟悉,对房产政策不了解,对贷款政策不懂,对上家心理不清楚,又羞羞答答的不能清晰表达,那么,我建议你一定要换人,通常店长会同意的,如果不同意就直接走人,找另一家中介。按照我多年与中介打交道的经验来看,基本上入行低于2年的都不能选,最好的是从业3至5年的小伙,有干劲,诚实,听话,不江湖。

        这个2年不是凭空捏造的,是中介朋友内部总结出来的,因为,新入行的员工基本前3-5个月不会有成交的,第一年能成交1-2个案子就很不错了。工作2年最多也就成交4-5套房子,这还是在楼市牛市时期的数据。对于只成交了4-5套房子的中介小弟,你能指望他有多么精通楼市,多么熟悉周围小区,多么会砍价谈判吗?另外,在你第一次与中介打交道时,也可以直接问问他房产政策、贷款政策、学区房或者周围小区行情等,能够对答如流的基本可以过关了。

         3.不选有同样购房需求客户的中介门店

        假如说,你预购一套华府天地的2000万豪宅,正好你选择的这家门店也有一位和你需求一样的客户,但是,好的房源稀缺,出一套卖一套。这时你觉得自己的处境如何呢?对中介门店来说,这是最好的状况,因为他总能成交一套,你们两个谁出价高就让谁成交。遇到这种情况,果断走人,去找另一家中介。另一家中介因为只有你这样一个需求的客户,他们会全力以赴的帮你和上家谈判砍价的,因为你成交了,他们才有中介费。这条,中介通常不会主动和你说,需要你察言观色和旁敲侧击的打听,买房最忌讳的就是有竞争者,有竞争就没有便宜,有竞争就没有条件可谈。

        4.不选老资格、老油条的中介人员

       买房找中介就是让中介替我们服务的,我们出费用,中介出服务。但是,如果你不幸选择了一个老资格、老油条、老江湖的中介人员,那么,你大半的精力都要耗在和他的周旋和较量上了。老资格的中介通常会挑不懂行情的客户,挑总价高的客户,挑年纪大的客户,挑好忽悠的客户,让客户围绕他转。他们精于用最少的力气做成一单生意,不会全情投入的为你跑腿。而且,他们通常会同时招呼很多个客户,没有太多的时间来服务你。此外,不选老资格中介最重要的一点是中介费不好谈打折和分期。因为,你说不过他,他也不缺你这单生意。相反的,年轻中介生意少,上进,工作会更加卖力。这可是资深中介从业者的经验之谈哦。

        以上就是我多年积累的选择一个靠谱中介的实用方法,每一条背后都有真实的故事发生。对大家一定很有用处,只要您照做,在中介眼中,您就是一个专业人士啦。

        两 个 秘 籍

        下面我再附送大家两个极为有效的秘籍,不到万不得已不要使用,一旦使用,效果惊人!

        1.如何让中介费打折分期

        在上海,中介费为上下家各付1%,通常由下家全部承担。如果购买500万的房子,下家就需要支付中介门店10万元中介费,这也是笔不小的开销。我在前文中也多次提醒大家,一定要和中介谈中介费打折和分期。今天我教大家一招最有效的方法:在开始看房时可以偶尔向中介提及打折和分期的事情,但是不必强求,只需让中介有心理准备,而且让中介感觉你不是外行。然后在你看中房子谈好价格后,在付定金的前一天,你正式提出要求中介费打折并分期支付,如果中介不答应,你就明确说要跳单到其他中介,因为其他中介已经来挖墙角了。然后,约定好的付定金时间一定要爽约。这时任何一家中介都会投降的,不出2天,店长一定会亲自来约你面谈的,恭喜你成功了!

       要记住一句话:任何人都不希望煮熟的鸭子飞掉,你可以让他看不到鸭子,但是,让他抓到鸭子洗漱干净了,再让给别人吃,任何人都做不到。相信我,店长约谈你时,一定会比之前还要客气谦卑,你用更少的钱得到了更超值的服务,何乐而不为呢!事成之后,中介不但不会记恨你,还会敬佩你是老司机,你们今后还会成为好朋友,以后你再要买卖房屋,都可以去找他,他也会极力欢迎的。良好的合作关系就此建立!

        2.如何让中介为你卖命

        中介行业是非常辛苦难混的职业,中介老板在和我聊天时也曾多次表示,压力大,社会地位低,没有尊严,如果收入再得不到满足,那一定是坚持不下去的。举个例子,上海中介业务员的收入是底薪加提成,底薪月薪5000元左右,但是如果一直没有开单,那么底薪是拿不到的,会被炒鱿鱼。提成不高于中介费收入的20%,如果他成交了一单500万的房子,门店中介费收入10万元,业务员提成不会超过2万元,这还是在中介费没有打折的前提下。而且,牛市时一个业务员通常3-5月成交一单,现在这种熊市一年能有2单就不错了,所以中介的收入是远远低于他们的付出的。

        而我们买房成功与否,很大程度上取决于中介是否专业是否尽心尽力。所以,如果你碰到难谈的上家,碰到中介费不好砍价的棘手问题时,你可以明确告诉实际操作的中介人员,如果谈成,你会送大红包给他,3000-10000元都可以。当然,送给门店老板红包让他打折中介费这种傻事,我就不要提醒你了。只要是管事负责的中介但不是老板就可以。你的红包对于中介来说是非常大的肯定和鼓励,他们会发自内心的感激你,因为他们感觉到了尊严。这条虽然很管用,但是我不希望大家常用,这个社会还是要按照规则运转才健康,但是碰到棘手的问题时,别忘了你还有牌可以出。

       以上就是我为大家分享的选择中介的全部手段和技巧,希望大家都可以在买房路上迈好第一步。虽然现在大中介坑人的事件越来越少,但是,中介行业本身还是有待规范的,看过我文章的朋友一定会明白,买房成功与否,90%掌握在自己手里,10%掌握别人手里,中介想要坑你,那是分分钟的事情,所以说,选择一家可信赖的中介非常重要。

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